به گزارش مشرق، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گزارش جدید خود اعلام کرد: مسکن، یکی از اصلی‌ترین نیازهای اساسی خانوار است و تامین شرایط برای خانه دار شدن آحاد مردم، موجب کاهش شکاف طبقاتی، توانمندسازی خانوار و خارج شدن بسیاری از دهک‌ها از فقر اقتصادی خواهد شد. لذا بخش مسکن را باید طلایه دار برقراری عدالت در جامعه دانست. علاوه بر این، بخش مسکن در صورت رونق غیر تورمی و پایدار  خود می‌تواند محرک کل اقتصاد کشور به سمت پیشرفت باشد.

به همین دلیل دولت‌ها با هر دیدگاه اقتصادی، اصل دخالت در بازار مسکن به ویژه دخالت بر نامه‌ای  به‌نفع گروه‌های کم‌درآمد و محروم را پذیرفته‌اند و اختلاف‌ها بر سر میزان و چگونگی حمایت است. در ایران نیز دولت موظف است بنابر اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی نسبت به تأمین مسکن متناسب با نیاز برای  همه مردم با اولویت محرومین (خاصه روستاییان و کارگران) اقدام کند.

در این راستا اخیرا وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن برای افق 1405 را ارائه داده است. پیش از این مطالعات اولین طرح جامع مسکن در سالهای 1382 تا 1384 انجام شده بود. طرح فعلی در واقع بازنگری در طرح جامع مسکن سابق است که برای سالهای 1393 تا 1405 تهیه شده است.

اولین مساله‌ای که در مواجهه با طرح جامع مسکن، جلب نظر می‌کند، تاخیرهای مکرر در تهیه و نهایی سازی این طرح است. علیرغم وعده اولیه وزیر راه و شهرسازی مبنی بر آماده سازی طرح جامع مسکن تا پایان سال 92، رونمایی از طرح ابتدا به شهریور ماه 93 و سپس  به مهرماه موکول شد. اما با عدم تحقق وعده‌های مذکور، موضوع طرح جامع مسکن برای چندین ماه مسکوت ماند.

نهایتا در خردادماه 94 و پس از گذشت 22 ماه از عمر دولت، خلاصه‌ای از سند تلفیق طرح جامع مسکن، منتشر شده تا نهایتا پس از جمع بندی نظرات کارشناسان، اقدام به نهایی سازی طرح گردد. این در حالی است که بر جلد این طرح، سال 93 به عنوان اولین سال اجرای طرح درج شده است.

خلاصه سند تلفیق این طرح که به صورت عمومی منتشر شده است، شامل دو بخش می‌باشد: بخش اول، ترسیم وضع موجود و چشم اندازهای کمّی و بخش دوم، اهداف و برنامه‌های اجرایی. در بخش اول، سه محور ارائه تصویر کلی از وضع موجود بخش مسکن، احصاء چالش‌های بخش مسکن، و پیش بینی چشم انداز آتی بخش مسکن ـ از جنبه تحولات جمعیت و اقتصاد و نیاز آینده کشور به مسکن ـ مورد بررسی قرار گرفته است.

در بخش دوم، اهداف و برنامه‌های اجرایی پیش بینی شده، ذیل هفت محور بیان شده‌اند: مسکن خانوارهای کم درآمد، بافت فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیر رسمی، سیاست‌های زمین، کارآمدی صنعت ساختمان، تامین مالی مسکن، مسکن روستایی، و بازار استیجار. در هر محور، برنامه‌های پیشنهادی در دو بخش برنامه‌های نهادسازی و برنامه‌های عملیاتی ارائه شده است.

وزیر راه و شهرسازی از این طرح به عنوان "نقشه راه نیل به اهداف بخش مسکن" نام برده است . با توجه به نقش طرح جامع مسکن در شکل دهی به وضعیت این بخش طی سالهای آتی، نقد و بررسی آن اهمیت می‌یابد. لذا نظر به اینکه وزارت راه و شهرسازی از عموم صاحب نظران جهت ارائه دیدگاه‌های خود در خصوص این طرح دعوت کرده است، متن پیش رو با موضوع بررسی انتقادی طرح جامع مسکن ارائه می‌گردد.

این متن در سه فصل به نقد و بررسی طرح جامع مسکن پرداخته است:

• فصل اول: بررسی کلیات طرح جامع مسکن از منظر انطباق با اسناد فرادست، مبانی نظری، هدف گذاری های کلان و رویکردهای کلی
• فصل دوم: بررسی محتوای طرح جامع مسکن (به صورت صفحه به صفحه)
• فصل سوم: بررسی رویکردهای مغفول در طرح جامع مسکن

در این مرحله، فصل اول از گزارش نقد طرح جامع مسکن ارائه می‌گردد. در این فصل ابتدا به بررسی میزان تطابق طرح جامع با اسناد فرادست از قبیل قانون اساسی، سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، و سیاست‌های کلی جمعیت و مسکن پرداخته شده است.

بخش دوم، به مرور مبانی نظری نهفته در طرح جامع مسکن پرداخته و عدم شفافیت حاکم بر مبانی نظری طرح جامع را به نقد می‌نشیند. در بخش سوم، شاخص‌های اصلی طرح جامع از قبیل نیاز کلی کشور به مسکن مورد نقد قرار گرفته و ارتباط منطقی اجزاء اصلی طرح ـ یعنی چالش‌ها، اهداف و برنامه‌ها ـ با یکدیگر بررسی شده است. نهایتا در بخش چهارم، رویکردهای کلی حاکم بر طرح جامع مسکن مورد نقد و بررسی قرار می‌گیرد.

با این امید که تلاش پیش رو مورد رضایت حق تعالی و استفاده کارشناسان و مسوولان ذی ربط قرار گیرد.

فصل اول:

بررسی کلیات طرح جامع از منظر انطباق با اسناد فرادست، مبانی نظری، هدف گذاری های کلان و رویکردهای کلی

1- بررسی میزان تطابق طرح با اسناد فرادست

در این بخش، میزان تطابق رویکردهای حاکم بر طرح جامع مسکن با اسناد فرادست کشور از جمله قانون اساسی، سیاست‌های اقتصاد مقاومتی و سیاست‌های کلی نظام در بخش جمعیت و مسکن مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

1-1- قانون اساسی

اصل 31 قانون اساسی تصریح می‌کند که: داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی است‏. دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آنها که‏ نیازمندترند به‏ خصوص روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.

اصول 3 و 43 قانون اساسی نیز بر تامین نیازهای اساسی و به کارگیری همه امکانات دولت در راستای اهدافی چون "رفع هر نوع محرومیت در زمینه مسکن" تاکید دارد:

اصل سوم قانون اساسی بیان می‌دارد دولت‏ جمهوری اسلامی‏ ایران‏ موظف‏ است‏ برای‏ نیل‏ به‏ اهداف‏ مذکور در اصل‏ دوم‏، همه‏ امکانات‏ خود را برای‏ امور زیر به‏ کار برد: ...

... 12- پی‏ ریزی‏ اقتصادی‏ صحیح‏ و عادلانه‏ بر طبق‏ ضوابط اسلامی‏ جهت ایجاد رفاه‏ و رفع فقر و برطرف‏ ساختن‏ هر نوع‏ محرومیت‏ در زمینه‏ های‏ تغذیه‏ و مسکن‏ و کار و بهداشت‏ و تعمیم‏ بیمه.

اصل 43 نیز بیان می‌دارد: برای‏ تأمین‏ استقلال‏ اقتصادی‏ جامعه‏ و ریشه‏ کن‏ کردن‏ فقر و محرومیت‏ و برآوردن‏ نیازهای‏ انسان‏ در جریان‏ رشد، با حفظ آزادی‏ او، اقتصاد جمهوری‏ اسلامی‏ ایران‏ بر اساس‏ ضوابط زیر استوار می‏ شود:

1- تامین‏ نیازهای‏ اساسی‏: مسکن‏، خوراک‏، پوشاک‏، بهداشت‏، درمان‏، آموزش‏ و پرورش‏ و امکانات‏ لازم‏ برای‏ تشکیل‏ خانواده‏ برای‏ همه‏.

بر این اساس می‌توان به نکات ذیل اشاره کرد:

1-1-1- ضرورت فراگیر بودن برنامه مسکن

بر اساس اصل 31 قانون اساسی، ‏"داشتن مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی است‏".  رویکرد مورد تاکید قانون اساسی، تامین نیاز اساسی همه مردم به مسکن می‌باشد. بر این اساس سیاست‌ها می‌بایست در جهت حمایت از نیاز مصرفی مسکن در مقابل تقاضای سرمایه‌ای و نیز توانمندسازی همه آحاد جامعه برای دستیابی به مسکن متناسب با نیاز خود باشد. نه اینکه نوسانات بخش مسکن به مکانیسم بازار سپرده شود. زیرا تجربه سال‌های پس از 1372 در کشور نشان می‌دهد که در این حالت، بخش عمده‌ای از دهک‌های ضعیف جامعه بر اثر دوره‌های رونق تورمی در بازار مسکن، از بازار بیرون رانده می‌شوند. سپس دولت می‌تواند تنها برای بخش کوچکی از محرومان از مسکن، برنامه‌های امدادی و تسکینی نظیر مسکن اجاره‌ای و وام ودیعه مسکن را به اجرا گذارد.

1-1-2- ضرورت تنظیم گری دولت در بازار مسکن جهت تامین مسکن همه نیازمندان

طبق اصل 31 قانون اساسی، فراهم کردن زمینه داشتن مسکن بالاخص برای نیازمندان، وظیفه دولت است. لذا دولت موظف است به منظور تحقق این اصل، برنامه ریزی لازم را انجام داده و با ابزارهای مناسب در بازار مسکن دخالت نماید. اما همان طور که در بخش 3-3 اشاره خواهد شد در قالب این طرح، کمک به تامین مسکن خانوارهایی که در حال حاضر زیر خط فقر مسکن هستند، بیش از 20 سال زمان می‌برد که از افق طرح فراتر است. حال آنکه با توجه به ظرفیت‌های کشور، امکان حل مشکل مسکن محرومین به طور کامل در افق 1404 وجود دارد.

1-1-3- ضرورت "متناسب با نیاز بودن" مسکن

قانون اساسی در اصل 31 بر مفهوم "مسکن متناسب با نیاز" تاکید کرده و آن را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته است. لذا مسکن برنامه‌ریزی شده در طرح جامع باید "نیاز" خانوار را برآورده کند. در این زمینه شورای عالی شهرسازی و معماری در مصوبه‌ای سرانه زیربنای مسکونی را برای شهرهای مختلف تعیین کرده است که به طور متوسط 30 متر مربع به ازای هر عضو خانوار می‌باشد. بدین ترتیب حداقل زیربنای یک خانه (برای خانواده 2 نفره) می‌بایست 70 متر مربع باشد. اما در طرح جامع مسکن، کمک به تامین خانه‌های 40 یا 50 متری برای خانوارهای کم درآمد تجویز می‌شود و یکی از رویکردهای اصلی طرح، کاهش متوسط مساحت زیربنا در کل کشور می‌باشد. در واقع به جای کاهش هزینه تمام شده مسکن برای این اقشار ـ که در الگوی مسکن متناسب با نیاز می‌گنجد ـ سعی می‌شود نیاز خانوارها به فضای مسکونی اجبارا کاهش داده می‌شود.

1-2- سیاست‌های اقتصاد مقاومتی

بخش مسکن در دو سطح اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار با مقوله اقتصاد مقاومتی در ارتباط است.

1-2-1- سطح اقتصاد کلان: لزوم توجه به درون ‌زا بودن بخش مسکن

مولفه‌های تولید مسکن در ایران اعم از زمین، نیروی کار ساده، نیروی کار متخصص (مهندس)، و مصالح تا حد زیادی درون‌زا بوده و با جهت دهی جریان نقدینگی به سمت تولید مسکن، می‌توان تمام نهاده‌های لازم برای این بخش را تامین نمود. لذا در سطح اقتصاد کلان، از آنجا که یکی از اصول اقتصاد مقاومتی، درون‌زا بودن اقتصاد است، بخش مسکن به عنوان یک حوزه درون‌زا می‌تواند در شرایط فشارهای خارجی، پیشران و محرک اقتصاد ملی باشد. در شرایط تحریم، با توجه به اینکه بخش مسکن کمتر از سایر بخشها از تحولات خارجی تاثیر می‌پذیرد، می‌تواند به عنوان نقطه اتکای اقتصاد کشور جهت خروج از رکود مورد توجه قرار گیرد. اما در طرح جامع مسکن به جای استفاده از این مزیت، رونق بخش مسکن، با یک نگرش انفعالی در گرو رفع تحریمها فرض شده است (در این باره در بخش‌های آتی توضیح داده خواهد شد).

همچنین در این طرح سرمایه گذاری در بخش مسکن، به صورت کسری از کل سرمایه گذاری در کشور در نظر گرفته شده است که خود تابع رشد اقتصادی کشور است. رشد اقتصادی کشور نیز تابع رفع یا عدم رفع [اثر] تحریم‌ها ذکر شده است. حال آنکه در صورت نگرش صحیح به بخش مسکن، این معادله می‌تواند معکوس باشد. بدین معنا که تشویق سرمایه گذاری در ساخت مسکن می‌تواند موجب رشد سرمایه گذاری در بخش‌های مرتبط با مسکن و کل اقتصاد کشور شده و رشد اقتصاد ملی را تضمین نماید. سیاستی که می‌تواند تاثیر اساسی بر کاهش اثرات تحریم‌ها داشته باشد. مسلما این رویکرد، به اصول اقتصاد مقاومتی بسیار نزدیکتر خواهد بود.

علاوه بر این در طرح جامع مسکن، حجم کل سرمایه، ثابت فرض شده و موضوع افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن، معمولا به صورت جذب سرمایه از سایر بخش‌های تولیدی به بخش مسکن دیده شده است. حال آنکه حجم بالایی از سرمایه‌های بالقوه در بخش غیر واقعی اقتصاد (نظیر سفته بازی و...) جریان دارد و یا به صورت دارایی‌های بلااستفاده در دست مردم، دولت و نهادهای عمومی، راکد مانده است. طبعا با یک سیاستگذاری صحیح می‌توان هم‌راستا با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، این سرمایه‌ها را به بخش واقعی اقتصاد بالاخص حوزه تولید مسکن جذب نمود و میزان سرمایه گذاری را در همه بخش‌های تولیدی ارتقا داد.

1-2-2- سطح اقتصاد خانوار: لزوم کاهش آسیب پذیری خانوار در برابر تکانه‌های اقتصادی

در سطح اقتصاد خانوار نیز در الگوی اقتصاد مقاومتی، سیاست‌ها می‌بایست معطوف به کاهش آسیب پذیری خانوار در برابر تکانه‌های اقتصادی باشد. مقایسه راهبرد مسکن ملکی در مقابل مسکن اجاره‌ای نشان می‌دهد که مسکن ملکی به دلیل عدم افزایش هر ساله هزینه مسکن برای خانوار و در میان مدت، حذف سهم مسکن از هزینه‌های خانوار، خصوصا برای دهک‌های پایین‌درآمدی، موجب توانمندی اقتصادی خانوار می‌شود:

1- در مورد خانوار مستاجر از آنجا که اجاره بها نسبتی از قیمت مسکن است، در دوره‌های جهش قیمت مسکن، با افزایش اجاره بها سهم تامین مسکن از کل درآمد سرپرست خانوار (که در دهک‌های پایین درآمدی غالبا فردی مزدبگیر و با حقوق نسبتا ثابت است) افزایش می‌یابد. به عبارت دیگر تامین مسکن، بخش بیشتری از درآمد او را می‌بلعد و خانوار را در فقر بیشتری فرو می‌برد. حال آنکه همین خانوار اگر صاحب یک مسکن حداقلی ملکی باشد، در برابر این تکانه اقتصادی در معرض آسیب قرار نمی‌گیرد.

2-  با افزایش قیمت مسکن، فاصله خانوار مستاجر از تامین مسکن ملکی مطمئن بیشتر شده و چه بسا کاملا از دایره تقاضای موثر در بازار مسکن ملکی خارج شوند. اما همین خانوار چنانچه از یک مسکن ملکی حداقلی برخوردار باشد، در دوره‌های جهش قیمتی، ارزش دارایی او نیز افزایش یافته و مانع از تنزل او به طبقات پایین‌تر اقتصادی می‌شود.

3- مسکن ملکی درآمد خانوار را به سمت افزایش تقاضا در سایر بخش‌های معیشتی، و در نتیجه افزایش سطح زندگی خانوار در کنار رشد اقتصاد ملی هدایت می‌کند؛ حال آنکه با الگوی مسکن استیجاری، درآمد خانوارهای محروم به سمت مالکان و دارندگان رانت زمین هدایت می‌شود؛ الگویی که از عدالت اقتصادی به دور است.

اما در طرح جامع مسکن، توجه به مسکن اجاره‌ای به بهای مغفول ماندن مسکن ملکی بوده است. در این طرح، تبدیل استیجار به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم درآمدها، به عنوان یکی از راهکارهای اصلی تامین مسکن کم درآمدها عنوان شده است. این رویکرد در تضاد کامل با اصول اقتصاد مقاومتی می‌باشد.

1-3- سیاستهای کلی نظام در زمینه جمعیت

سیاستهای جمعیتی در دو حوزه با سیاستهای اقتصاد مسکن ارتباط می‌یابد: تخمین تعداد واحدهای مورد نیاز کشور و تعیین دامنه مساحت استاندارد برای واحدهای مسکونی

1-3-1-  سیاست‌های کلی جمعیت و نقش آن در  برآورد نیاز کشور به واحدهای مسکونی

سیاستهای کلی نظام در زمینه جمعیت بر رفع موانع ازدواج، تسهیل و ترویج تشکیل خانواده، کاهش سن ازدواج و حمایت از زوج‌های جوان و توانمندسازی آنان در تأمین هزینه‌های زندگی تاکید می‌کند. همه موارد فوق به معنای افزایش میزان ازدواج به نسبت افراد در سن ازدواج در کشور است. لذا جهت اِعمال سیاستهای کلی نظام در پیش بینی نیاز آینده کشور به مسکن، می‌بایست ضریبی را به منظور مدل کردن افزایش نرخ ازدواج در سال‌های آتی لحاظ کرد. این ضریب، برآورد تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده تا افق طرح و در نتیجه برآورد نیاز کشور به واحد مسکونی را افزایش می‌دهد. اما در طرح جامع مسکن مشاهده می‌کنیم که برای پیش بینی تعداد خانوارهای تشکیل شده تا افق 1405، تنها به تحلیل روند فعلی تشکیل خانواده بدون لحاظ کردن جهت‌گیری‌های کلان سیاستی بسنده شده است. در نتیجه طرح بدون توجه به سیاست‌های جمعیت در این قسمت، نرخ ازدواج را در کشور برای افق 1405، کاهشی پیش بینی کرده است.

حال آنکه یکی از عوامل اصلی موثر بر افزایش یا کاهش نرخ و سن ازدواج در کشور، هزینه‌های تشکیل خانواده است. در این زمینه، تامین مسکن با در برگرفتن یک‌سوم هزینه‌های زندگی، اصلی‌ترین مولفه به شمار می‌رود. لذا بر اساس تصریح سیاستهای کلی جمعیت مبنی بر توانمندسازی زوج‌های جوان در تامین هزینه‌های زندگی، طرح جامع مسکن موظف است سیاست‌هایی را برای حمایت از خانه‌دار شدن زوج‌های جوان پیش بینی نماید. این رویکرد خود موجب کاهش موانع ازدواج، افزایش تشکیل خانواده و نیاز به پیش بینی واحدهای مسکونی بیشتر برای افق طرح می‌شود.

نکته قابل توجه اینکه در طرح جامع مسکن، افزایش نرخ باروری به بالای حد جانشینی به عنوان یکی از مولفه‌ها در پیش بینی جمعیت کشور مورد استفاده قرار گرفته است. لذا این تصور القا می‌شود که سیاستهای جمعیتی کشور در برآورد نیاز مسکن لحاظ شده است. اما در ادامه پس از محاسبات فراوان بیان شده است به دلیل اینکه افراد متولد شده در این برهه، تا افق 1405 به سن ازدواج نمی‌رسند پس تاثیری بر تعداد خانوار و در نتیجه نیاز مسکن کشور نخواهند داشت (جدول 3). حال آنکه تسلسل این رابطه برعکس است. یعنی افزایش باروری در کشور، در گرو کاهش سن ازدواج و در نتیجه افزایش تعداد خانوار در کشور است.

جدول 1- گزینه‌های دوگانه برآورد تعداد خانوار کشور تا افق سال 1405

جدول فوق، مربوط به مطالعات پشتیبان طرح جامع مسکن است. همان طور که مشاهده می‌شود علیرغم اینکه ادعا شده تعداد خانوارهای کشور طی دو سناریو پیش بینی شده و سپس سناریوی منطبق با سیاستهای نظام انتخاب شده است، اما در هر دو سناریو، رقم پیش بینی شده برای تعداد خانوار یکسان است. لذا مطرح کردن بحث نرخ باروری در این طرح کاملا عبث بوده است.

1-3-2- سیاست‌های کلی جمعیت و نقش آن در تعیین استاندارد  مساحت واحدهای مسکونی

در این حوزه، سیاستهای کلی جمعیت بر "افزایش نرخ باروری به بیش از سطح جانشینی" و "تسهیل و ترویج افزایش فرزند" تاکید دارد. اما برای اجرایی شدن این سیاست‌ها، قطعا می‌بایست واحدهای مسکونی بزرگتری در اختیار خانوارها باشد. این امر به معنای افزایش متوسط مساحت زیربنا در کشور است^[1]. اما مشاهده می‌شود که در طرح جامع مسکن، سیاستهای جمعیتی کشور هیچ گونه تاثیری بر تعیین متوسط زیربنای مسکونی نداشته است. برعکس، کاهش متوسط مساحت خالص واحدهای تازه ساز از 101 متر مربع فعلی به 88 متر مربع در افق طرح به عنوان یکی از اصول اساسی در نظر گرفته شده است.

کوچکی واحدهای مسکونی، روند کاهش نرخ رشد جمعیت را شتاب خواهد بخشید. این امر به‌خصوص در مورد خانوارهای دو نفره که غالبا شامل جوانان تازه ازدواج کرده است، مصداق دارد. تازه‌خانواده‌هایی که به‌دلیل نبود فضای کافی نه‌تنها تشویق به فرزندآوری نمی‌شوند بلکه بچه‌دار شدن را در حالت خوشبینانه تا زمان امکان تهیه محل سکونتی با فضای بیشتر که لازمه تولد و رشد فرزند است به‌تاخیر می‌اندازند.

1-4-  سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن

سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن شامل موارد ذیل است؛

1- مدیریت زمین برای تامین مسکن و توسعه شهر و روستا در چارچوب استعداد اراضی و سیاست‌ها و ضوابط شهرسازی و طرح‌های توسعه و عمران کشور و ایجاد و توسعه شهرهای جدید.

2- احیای بافت های فرسوده شهری و روستایی از طریق روش های کارآمد.

3- برنامه‌ریزی دولت در جهت تامین مسکن گروه های کم درآمد و نیازمند و حمایت از ایجاد و تقویت موسسات خیریه و ابتکارهای مردمی برای تامین مسکن اقشار محروم.

4- برنامه‌ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن روستایی با اولویت مناطق آسیب­پذیر از سوانح طبیعی و متناسب با ویژگی‌های بومی.

5- ایجاد و اصلاح نظام مالیات‌ها و ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن.

6- حمایت از تولید حرفه‌ای، انبوه و صنعتی مسکن.

7- اجباری کردن استانداردهای ساخت و ساز مقررات ملی ساختمان و طرح های صرفه جوئی انرژی.

8- رعایت ارزش‌های فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن.

9- تقویت پژوهش و ارتقاء سطح دانش علمی در حوزه مسکن.

در مورد نحوه پرداختن طرح جامع مسکن به بسیاری از سیاست‌های فوق، نقدهایی وجود دارد که در جای خود مورد بررسی قرار می‌گیرد. اما می‌توان گفت دو مورد "اصلاح نظام مالیات‌ها" (بند 5) و نیز "رعایت ارزش‌های فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن" (بند 9) در برنامه‌های این طرح، مغفول مانده است.

به عنوان جمع بندی این بخش باید گفت  طرح جامع مسکن در بسیاری جهات با اسناد فرادست کشور از قبیل قانون اساسی، سیاست‌های اقتصاد مقاومتی و سیاست‌های کلی جمعیت در تعارض است.

2- بررسی مبانی نظری طرح جامع مسکن

برای تدوین یک طرح جامع در حوزه مسکن، به منظور تعریف دقیق نوع نگاه به بخش مسکن، ابتدا می‌بایست به برخی سوالات کلیدی در حوزه مبانی نظری پاسخ داد. پاسخ به این سوالات از آنجا که موجب شفاف شدن الگوی فکری حاکم بر طرح می‌شود، پیش نیاز هر گونه برنامه ریزی بعدی خواهد بود. اما در طرح پیش رو، عدم موضع گیری صریح در مورد این سوالات، موجب شده که برنامه‌های پیشنهادی طرح نتواند جهت گیری جامع و صحیحی داشته باشد.

2-1- مسکن، کالای سرمایه‌ای یا کالای مصرفی؟

در حوزه مبانی نظری سیاست گذاری مسکن، یکی از اولین سوال‌ها این است که نگاه به مسکن در اقتصاد، به صورت یک کالای سرمایه‌ای است یا  یک کالای مصرفی؟

چنانچه به مسکن به مثابه یک کالای مصرفی با دوام نگریسته شود، راهبرد اصلی مبتنی بر "تامین نیاز همه خانوارها به داشتن مسکن" خواهد بود. ذیل این راهبرد، در حوزه مسکن حمایتی، برای پر کردن شکاف بین توان اقتصادی خانوار با قیمت مسکن، سیاست کاهش هزینه تمام شده تولید مسکن اتخاذ می‌شود. این کار از طریق ابزارهایی چون ارائه تسهیلات ساخت، حذف قیمت زمین و هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت و... صورت می‌گیرد. در حوزه بازار مسکن نیز اولویت دادن به تقاضای مصرفی در مقابل تقاضای سرمایه‌ای در دستور کار قرار خواهد گرفت. این سیاست از طریق بالا بردن هزینه نسبی مسکن برای تقاضای سرمایه‌ای در برابر تقاضای مصرفی به کمک ابزارهای مالیاتی انجام می شود. ضمن اینکه ارائه تسهیلات در حوزه مسکن حمایتی، از فشار تقاضا در بازار مسکن خواهد کاست و خود موجب کاهش قیمت‌ها در بازار می‌شود.

اما اگر نگاه به مسکن، به عنوان یک کالای سرمایه‌ای باشد، راهبرد اصلی مبتنی بر "افزایش سود سرمایه گذاری در بخش  خرید مسکن" به منظور تضمین رونق ساخت و ساز در این بخش خواهد بود. در این نگاه، برای پر کردن شکاف بین توان اقتصادی خانوار با قیمت مسکن، این خانوارها هستند که باید با تکیه بر پس انداز خویش، وضعیت اقتصادی خود را به قیمت مسکن برسانند. این کار به کمک پس انداز فعلی و پس انداز آینده خانوار (یا همان تسهیلات بانکی خرید مسکن) انجام می‌پذیرد.

در رویکرد اول، عامل تضمین کننده رونق ساخت و ساز، احتیاج همه مردم به تامین نیاز اساسی خود به مسکن است. لذا سعی بر آن است که این نیاز اساسی مردم، از طریق کاهش هزینه تمام شده مسکن، تبدیل به تقاضای موثر شود. از آنجا که با این رویکرد تقاضای مصرفی برای مسکن ـ به عنوان یک نیاز اساسی همه مردم ـ همیشه تداوم دارد، رونق به وجود آمده در این حالت، یک رونق پایدار است. همچنین با توجه به اینکه عامل اصلی تضمین کننده رونق در این روش، سود سرمایه گذاری نیست، رونق به وجود آمده غیر تورمی خواهد بود. لذا با رویکرد کالای مصرفی به مسکن، یک رونق پایدار غیر تورمی خواهیم داشت. با توجه به هم بستگی شدید بخش مسکن با سایر حوزه‌های تولید، رویکرد مذکور می‌تواند موجب رونق پایدار غیر تورمی در بخش قابل توجهی از اقتصاد ملی شود.

اما در رویکرد دوم، عامل تضمین کننده رونق ساخت و ساز، انگیزه کسب سود سرمایه‌گذاری است. این سیاست از طریق افزایش سود سرمایه‌گذاری ـ که با هدف اولیه جذب منابع به بخش مسکن صورت می‌گیرد ـ همزمان با رونق، موجب تورم در بخش مسکن می‌شود. این مساله به دلیل ورود انبوه نقدینگی (تقاضای سرمایه‌ای) به طرف تقاضا در نبود ابزارهای مالیاتی کنترل گر است. تورم به وجود آمده، شکاف بین قیمت مسکن با توان اقتصادی خانوار را ـ حتی با احتساب تسهیلات ارائه شده ـ عمیق ساخته و بخشی از تقاضای مسکن را از بازار بیرون می‌راند. این مساله در مرحله بعدی موجب رکود در بازار مسکن می‌شود. لذا تحت این رویکرد همواره با دوره‌های رکود و رونق تورمی مواجه خواهیم بود. ایضا به دلیل هم بستگی بخش مسکن با سایر حوزه‌های اقتصاد، نگاه سرمایه‌ای به مسکن، رونق ناپایدار تورمی را برای بخش های  اقتصادی مرتبط به دنبال خواهد داشت.

دولت یازدهم سیاست‌های اقتصادی خود را مبتنی بر خروج غیر تورمی از رکود اعلام کرده است.  در همین راستا در بسته خروج از رکود نیز بخش مسکن به عنوان یکی از محرک‌های رونق پایدار غیر تورمی ذکر شده است. اما علیرغم این رویکرد اعلام شده، سیاست‌های طرح جامع مسکن بیشتر در جهت تقویت نگاه سرمایه‌ای به مسکن است که منجر به دوره‌های ناپایدار رونق تورمی خواهد شد. حداقل می‌توان گفت در این طرح برای کنترل تقاضای سرمایه‌ای در برابر تقاضای مصرفی، سیاست گذاری مشهودی صورت نپذیرفته است.

2-2- نقش دولت در تامین نیاز مصرفی مسکن: جلوگیری از محرومیت خانوار یا حمایت از خانوارهای محروم؟

         شکل2- حلقة‌ مثبت بی عدالتی و فقر اقتصادی

 

وجود تبعیض یا بی‌عدالتی اقتصادی در دسترسی به مسکن مناسب با نیاز را می‌توان عامل اولیة فقر اقتصادی خانوار برشمرد. رانت‌های مختلف اقتصادی، شرایط اقتصادی را به نفع گروه‌های خاص جامعه تغییر داده و امکان بهره‌مندی اقشار پایین جامعه را از این امکانات و منابع عمومی سلب می‌کند و در نتیجه منجر به ایجاد فقر اقتصادی خانوار می‌شود. فقر اقتصادی خانوار به دلیل ناتوان شدن خانوار در بهره‌مندی از فرصت‌های اقتصادی منجر به افزایش تبعیض و بی‌عدالتی شده و هرچه بیشتر به شکاف طبقاتی دامن می‌زند. بدین ترتیب تبعیض و فقر اقتصادی تشکیل یک حلقة مثبت  را داده که منجر به تقویت یکدیگر شده و نتیجة آن محروم شدن خانوار از رفاه و فرصت‌ها و امکانات اقتصادی موجود در جامعه است که از آن تحت عنوان «محرومیت اقتصادی» یاد می‌شود. این فرآیند در شکل (2) نشان داده شده است. لذا به منظور رفع محرومیت اقتصادی خانوار، برقراری عدالت و ریشه‌کنی فقر بصورت توأمان باید صورت گیرد.

در برخی متون بجای واژه «محروم»، از واژه «کم‌درآمد» استفاده می‌شود. به‌کارگیری واژة کم‌درآمد در مقابل محروم به این مفهوم است که این دسته از افراد تنها به دلیل پایین بودن سطح درآمد خود از فرصت‌های اقتصادی و بهره‌مندی از امکانات محروم مانده‌اند. در چنین دیدگاهی کم‌درآمدها به دلایل طبیعی در اجتماع بوجود آمده‌اند و طبعا سیاست‌گذار برای رفع مشکل این دسته از افراد، تنها به افزایش محدود سطح درآمد از طرق مختلف مانند پرداخت یارانه اقدام خواهد کرد. دیدگاه دیگر معتقد است محرومیت محصول فقر و بی‌عدالتی به صورت توأمان است. این دیدگاه خواهان رفع علل فقر و بی‌عدالتی که در تبعیض‌ها و رانت‌ها در بهره‌برداری از منابع و فرصت‌ها است، می‌شود.

در ادامه مباحث بخش قبل، پاسخ به این سوال ضروری است که آیا جهت گیری بخش زمین و مسکن باید کاملا به مکانیسم بازار سپرده شود؟ یا اینکه باید سیاست‌هایی از سوی دولت برای تنظیم بازار و تضمین منافع ذی حقان مسکن وجود داشته باشد؟

در این زمینه دو رویکرد کلی وجود دارد. رویکرد اول مبتنی بر دخالت برنامه ای دولت در بازار مسکن  از طریق ابزارهایی نظیر مالیات، عرضه زمین و... به منظور جلوگیری از محروم شدن خانوارها از تامین نیاز اساسی خود به مسکن متناسب است. اما در رویکرد دوم، تحولات بخش مسکن  به مکانیسم بازار سپرده می‌شود و بر اثر وقوع دوره‌های تناوبی رکود و رونق در بخش مسکن پدیده شکست بازار رخ می دهد و در نتیجه بسیاری از اقشار محروم از تامین نیاز مصرفی خود به مسکن باز خواهند ماند. در این رویکرد، دولت  در یک اقدام انفعالی برای جلوگیری از تنش های اجتماعی تلاش می‌کند با اجرای برخی برنامه‌های حمایتی بخش اندکی از  نیاز مسکن اقشار آسیب دیده از این تحولات بازار را تامین نماید. به نظر می‌رسد در این طرح، رویکرد دوم بیشتر مورد توجه قرار گرفته است.

2-3- مسکن، یک متغیر وابسته در اقتصاد، یا یک محرک پیشران برای اقتصاد؟

در این حوزه، این سوال مطرح است که آیا بخش مسکن یک متغیر وابسته در اقتصاد کشور است که میزان سرمایه گذاری و رونق آن کاملا وابسته به وضعیت رونق یا رکود اقتصاد ملی است؟ یا اینکه حوزه مسکن به عنوان یک محرک پیشران در اقتصاد کشور، می‌تواند اقتصاد ملی را نیز به سمت رونق و شکوفایی سوق دهد؟ قطعا رابطه بخش مسکن با اقتصاد ملی، یک رابطه دو سویه و دینامیک است. اما در این طرح با یک نگاه ایستا، مسکن به عنوان یک متغیر کاملا وابسته نگریسته شده است که رونق آن متوقف بر رونق یافتن سایر بخش‌های اقتصادی است. به عبارت دیگر در این طرح، جنبه درون‌زا بودن و پیشران بودن بخش مسکن برای کلیت اقتصاد کشورکاملا مغفول مانده است.

3- بررسی شاخص‌های کلان طرح جامع مسکن

طرح جامع مسکن بر پایه برخی شاخص‌های کلان نظیر نیاز مسکن کشور و ظرفیت تولید مسکن در کشور تا افق 1405 طراحی شده است. در این بخش به ارزیابی میزان انطباق این برآوردها با واقعیت و نیز بررسی همخوانی اجزاء اصلی طرح با یکدیگر می‌پردازیم.

3-1- کم برآورد کردن نیاز کشور به مسکن

در این قسمت نیاز مسکن کشور تا سال 1405 که ناشی از 3 مولفه زیر می‌باشد، پیش بینی شده است:

- خانوارهای تازه تشکیل شده: 5828 هزار واحد

- کمبود مسکن برای تحقق شاخص یک خانوار در هر واحد مسکونی: 1162 هزار واحد

- نوسازی بافت فرسوده: 5313 هزار واحد

بر این اساس، نیاز کشور به تولید مسکن تا افق 1405، مجموعا 12.3 میلیون واحد مسکونی برآورد شده است. اما محاسبات نشان می‌دهد که برآورد طرح در برخی جنبه‌ها پایین‌تر از واقعیت  های موجود بخش مسکن بوده که در ادامه به بررسی آن می‌پردازیم.

3-1-1- نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده

در این طرح کل خانوارهای اضافه شده تا سال 1405، حدود 5.8 میلیون خانوار برآورد شده است. در حالی که طبق سرشماری 1390، حدود 12.1 میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی 10 سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال 1405 ـ با احتساب مرگ و میر صورت گرفته ـ حدود 11 میلیون نفر از آنها به سن بالای 25 سال خواهند رسید. تبعا برای تشکیل خانواده و نیاز به مسکن این 11 میلیون نفر، می‌بایست پیش بینی‌های لازم صورت پذیرد.

3-1-2- نیاز نوسازی بافت فرسوده

در مورد نوسازی بافت فرسوده نیز دو مقوله متفاوت وجود دارد:

الف ـ واحدهای مسکونی که از مصالح نامرغوب تشکیل شده اند که باید مورد تخریب و نوسازی قرار گیرند. مانند واحدهای مسکونی که از خشت و گل و چوب و سنگ تشکیل شده است که تعداد آن 3,9 میلیون است. (جدول 5)

ب ـ واحدهای مسکونی است که از مصالح مرغوب و یا نسبتا مرغوب استفاده شده ولی سن بنا بیش از 30 سال است که در حال حاضر بیش از 2,1 میلیون واحد مسکونی در چنین وضعیتی قرار دارند و بیش از 2 میلیون واحد مسکونی نیز طی 12 سال آینده به مرحله فرسودگی خواهند رسید (جدول 6).

 

 

جدول3ـ  واحدهای مسکونی معمولی بر حسب نوع، سال اتمام بنا، نوع اسکلت بنا

	اسکلت فلزی	بتن آرمه	آجر و آهن یا سنگ و آهن
کل	5177978	3635605	6938485
1390	122094	175237	84091
1389	211770	282048	152995
1388	255835	317688	178939
1387	247409	270580	182683
1386	274671	262156	213254
1385	435586	383761	346111
1375 تا 1384	1949863	1334776	1920910
1365 تا 1374	841420	344586	1795619
1355 تا 1364	550668	157494	1403633
1345 تا 1354	182901	67559	427073
قبل از 1345	65855	16794	166166
اظهارنشده	39906	22926	67011

منبع: مرکز آمار ایران، سرشماری عمومی نفوس و مسکن، 1390

 

لذا در مجموع نیاز کشور به نوسازی بافت فرسوده تا افق 1405، معادل 8 میلیون واحد تخمین زده می‌شود که بالاتر از تخمین 5.3 میلیون واحدی طرح جامع می‌باشد.

3-1-3- مساله ذخیره بازار

موضوعی که طرح به سادگی از کنار آن گذشته، مساله ذخیره بازار است. بدین معنی که می‌بایست تعدادی واحد مسکونی بیشتر از نیاز کشور وجود داشته باشد تا نقش تنظیم بازار به درستی ایفا شود. در این طرح، 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی که هم اکنون در کشور وجود دارد، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شده است. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل فرسوده بودن یا لوکس بودن یا تفریحاتی بودن (نظیر واقع شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی نمی‌ماندند. ضمن اینکه همان طور که در این طرح اشاره شده، تعداد زیاد واحدهای با پروانه مسکونی که مورد استفاده اداری قرار می‌گیرند نیز باید لحاظ شود. لذا به نظر می‌رسد که می‌بایست حدود 700 تا 800 هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، برنامه ریزی شود.

بر این اساس تا افق طرح مجموعا 21 میلیون واحد مسکونی می‌بایست تولید شود که معادل تولید 1.6 میلیون واحد در هر سال می‌باشد.

3-2- پایین تر بودن هدف گذاری‌های طرح، از وضع موجود تولید

اصولا طرح‌ها با هدف حرکت از وضع موجود به وضع مطلوب تهیه می‌شوند. حال چنانچه وضع مطلوب ترسیم شده در طرح، نازل‌تر از وضع موجود باشد، اساسا وجود چنین طرحی بی معنا می‌شود. در برخی محورهای طرح جامع مسکن چنین حالتی رخ داده است.

به عنوان مثال در این طرح، افزایش سالانه 540 هزار واحد به موجودی مسکن کشور، به عنوان یکی از اهداف اصلی ذکر شده است. حال آنکه طی سال های 85 تا 90، سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است (جدول 4). این بدین معناست که هدفگذاری طرح جامع مسکن برای 13 سال آتی، حدود 50 درصد از وضع فعلی پایین‌تر است. بدیهی است که با چنین هدفگذاری اصل برنامه‌ریزی و طرح ریزی بی معنا خواهد بود.

جدول 4- تغییرات تعداد واحدهای مسکونی در سال‌های 1385 و 1390

سال	واحدهای مسکونی دارای سکنه	واحدهای مسکونی خالی از سکنه	مجموع واحدهای مسکونی	میزان افزایش موجودی مسکن
1385	15859926	633569	16493495	5124625
1390	19954708	1663412	21618120

منبع: سرشماری عمومی نفوس و مسکن، 1385 و 1390

همچنین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای 13 سال آینده، کمتر از متوسط سالهای 80 تا 90 (به قیمت ثابت) پیش بینی شده است. به عبارت دیگر هدفگذاری طرح برای رسیدن وضعیت مطلوب، از وضعیت فعلی کشور که در شرایط تحریم قرار دارد هم پایین‌تر است. جزئیات این موارد، در بخش‌های آتی توضیح داده خواهد شد.

3-3- عدم تطابق برنامه‌های عملیاتی با نیاز برآورد شده

وقتی عنوان طرح جامع برای یک سند انتخاب می گردد، طبیعتا انتظار می‌رود که برای تمامی مسائل آن حوزه، برنامه‌هایی همه جانبه پیش بینی کرده باشد. البته طبیعی است که در مرحله اجرای برنامه‌ها درصدی انحراف از اهداف برنامه مشاهده شود. اما اینکه یک سند با عنوان طرح جامع مسکن از همان ابتدا برای حل میزان ناچیزی از یک مساله هدفگذاری کرده باشد، قابل پذیرش نخواهد بود.

به عنوان مثال طرح جامع مسکن در بخش چشم انداز نیاز به مسکن، نیاز کشور به نوسازی بافت فرسوده را تا افق 1405 معادل 5.3 میلیون واحد برآورد کرده است. اما در بخش هدف‌گذاری طرح، تنها نوسازی 3.8 میلیون واحد پیش بینی شده است. بنابراین حدود 1.5 میلیون واحد از نیاز برآورد شده در طرح، که معادل 30 درصد از واحدهای فرسوده نیازمند نوسازی است، تا افق 1405 هیچ برنامه‌ای برای نوسازی نخواهند داشت. 

به عنوان نمونه‌ای دیگر، در بخش مسکن کم درآمدها، طرح جامع مسکن تصریح می‌کند که 2.5 میلیون خانوار شهری کم درآمد مستاجر وجود دارد که از لحاظ تامین مسکن دچار مشکل جدی بوده و نیازمند حمایت‌های گسترده بخش عمومی هستند. اما در مرحله تدوین برنامه‌های عملیاتی، تنها تامین سالانه 120 هزار واحد مسکونی (اعم از ملکی و اجاره‌ای) برای این اقشار پیش بینی شده است. بدین ترتیب تامین مسکن خانوارهای زیر خط فقر مسکن که در حال حاضر وجود دارند، بیش از 20 سال زمان خواهد برد. این در حالی است که بر اساس همین طرح، سالانه 64 هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم درآمد نیازمند حمایت بخش عمومی افزوده می‌شود.

بدیهی است زمانی که بین هدفگذاری طرح با نیازسنجی صورت گرفته در همان طرح، چنین شکاف عمیقی وجود داشته باشد، این شکاف در مرحله اجرا شدیدتر خواهد شد. از سوی دیگر همان طور که در بخش 1-2 گفته شد، برخی نیازسنجی‌های طرح نیز کمتر از واقعیت بوده و خود محل اشکال است. لذا هدف گذاری‌های انجام شده در طرح، نیازمند بازنگری است.

3-4- عدم تطابق برنامه‌های عملیاتی با چالش‌های پیش بینی شده

در یک طرح منسجم و در ساده‌ترین حالت انتظار می‌رود که پس از احصاء چالش‌ها، مجموعه‌ای از اهداف کمّی برای غلبه بر آن چالش‌ها تعریف شود و سپس جهت تحقق اهداف کمّی تعیین شده، بسته‌ای از برنامه‌های عملیاتی پیشنهاد گردد.

در این طرح اما شاهد نوعی گسست بین بخش چالش‌ها، بخش اهداف، و بخش برنامه‌ها هستیم. به عنوان مثال در بخش چالش‌ها، مسائلی چون بروز ادوار رونق و رکود شدید در بازار مسکن، افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، عدم تطابق الگوی تولید مسکن با تقاضای آن به عنوان چالش ذکر شده است. اما در بخش‌های بعد، اهداف کمّی مشخصی برای اصلاح این وضعیت تعیین نشده و یا از شاخصهای نارسایی استفاده شده است. ارتباط برنامه‌های پیشنهادی با اهداف تعیین شده و با چالش‌های ذکر شده نیز روشن نیست. در واقع نوعی عدم انسجام بین اجزاء طرح وجود دارد که آن را از قالب راهبردی خارج می‌کند. به عنوان مثال مشخص نیست کاهش شاخص توان پذیری مسکن (نسبت قیمت متوسط مسکن نوساز به درآمد خانوار) با چه فرایندی از 12 سال فعلی به 8 سال در افق طرح خواهد رسید؟ یا اینکه برای مقابله با چالش دوره‌های رونق و رکود شدید در بازار مسکن ـ که در بخش چالش‌ها ذکر شده ـ چه سیاستهایی اتخاذ شده است؟ در مجموع به نظر می‌رسد هر یک از فصل‌های این سند در وادی جداگانه‌ای بدون ارتباط با سایر فصل‌ها تهیه شده و در پایان به یکدیگر الصاق شده‌اند، بدون اینکه تسلسل معناداری میان آنها در جریان باشد.  

همچنین در این طرح، چالش‌های بخش مسکن به عنوان متغیرهای برون‌زایی دیده شده اند که صرفا ماحصل محیط اقتصادی هستند. حال آنکه سیاست‌گذاری‌های نادرست در بخش مسکن، تاثیر به سزایی بر پیدایش و تشدید این چالش‌ها داشته‌اند. سیاست‌هایی نظیر تحریک تقاضا و عدم کنترل بازار که در دوره‌های گذشته در تشدید دوره‌های رکود و رونق ـ که به عنوان یک چالش اصلی در طرح جامع مسکن ذکر شده ـ بسیار سهیم بوده است. اما در این طرح مجددا همان سیاست‌های بحران زا در برنامه‌های عملیاتی اتخاذ شده است. برای رفع این نقیصه می‌بایست در بخش چالش‌ها به ریشه یابی و علت یابی معضلات فعلی در بخش مسکن نیز پرداخته شود.

***

با این اوصاف می‌توان گفت که طرح جامع مسکن آن طور که از عنوان آن بر می‌آید جامع و منسجم نیست. به علاوه با توجه به هدفگذاری‌های این طرح، حتی در صورت اجرای بی کم و کاستِ آن هم، معضل مسکن بسیاری از اقشار بالاخص دهک‌های کم درآمد چندان بهبود نخواهد یافت.

4- بررسی رویکردهای کلی حاکم بر طرح جامع مسکن

4-1- کوچک سازی مسکن

مساله مهمی که در بخش چشم انداز تولید مسکن بدان اشاره شده، کاهش متوسط زیربنای هر واحد مسکونی است. در این بخش، کاهش متوسط زیربنای مسکونی از 101 متر مربع به 90 متر مربع در مناطق شهری و از 90 به 81 متر مربع در مناطق روستایی تا سال 1405، به عنوان یکی از ارکان طرح قرار گرفته است. البته در سند تلفیق منتشر شده، این مطلب صرفا به گونه‌ای گذرا و به نحوی که قابل تشخیص نباشد، مورد اشاره قرار گرفته است.

در این طرح ارائه اکثر تسهیلات حمایتی مسکن، منوط به سکونت یافتن متقاضی در یک واحد مسکونی کوچک، شده است. برای بررسی سیاست کوچک سازی، ذکر چند نکته ضروری است:

4-1-1- مساله کشور، کمبود واحدهای با مساحت متوسط

در شرایطی که دو متغیر مساحت واحدهای مسکونی و نیز بُعد خانوار، ذاتا دارای تنوع و پراکندگی بالا در سطح کشور هستند، "میانگین" نمی‌تواند به تنهایی شاخص مناسبی برای سنجش مساحت زیربنا باشد. سیاستگذاری تنها بر مبنای شاخص میانگین می‌تواند ما را به اشتباه بیندازد. ضروری است در سیاستگذاری‌ها، "پراکندگی" یا واریانس مساحت زیربنا از مقدار متوسط و نیز توزیع منطقه‌ای واحدهای مسکونی بر حسب مساحت زیربنا نیز مدنظر قرار گیرد.

لازم به ذکر است که سرانه مسکونی مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری برای هر نفر، 30 متر مربع می‌باشد. با ملاک قرار دادن این استاندارد مشاهده می‌شود که تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 100 متر مربع و بیش از 150 متر مربع ـ که به ترتیب برای خانوارهای 1 تا 3 نفره و 6 نفره و بیشتر مناسب است ـ بیش از تعداد خانوارهای مذکور می‌باشد. در نتیجه در این حوزه، در مقایسه با نیاز موجود، مازاد مسکن مشاهده می‌شود. در مقابل، تعداد واحدهای مسکونی با مساحت بین 100 تا 150 متر مربع ـ مناسب برای خانوارهای 4 و 5 نفره ـ کمتر از نیاز موجود بوده و با کمبود مسکن در این بازه مواجه هستیم. (جدول 5)

جدول 5- مقایسه زیربنای واحدهای مسکونی کشور با بُعد خانوار

منبع: مرکز آمار ایران، نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1390

لذا باید با اتخاذ سیاست‌هایی، ساخت و ساز مسکن بزرگ در کشور، به سود مسکن متوسط محدود شود. به عبارت دیگر به جای کاهش متوسط زیربنای مسکونی، باید به سمت کاهش واریانس (پراکندگی) آن حرکت کنیم.

4-1-2- اثرات جمعیتی کوچک سازی

بر اساس سناریوی رشد پایین جمعیتی که سازمان ملل در سال 2010 منتشر کرده است، با ادامه روند فعلی زاد ولد، ایران تا سال 1410 دچار پیری جمعیت می‌شود که بیانگر وضع بحرانی در کشور است. بدیهی است که این امر اثرات منفی بر تولید و رشد شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی نیز خواهد گذاشت.  

کوچکی واحدهای مسکونی، روند کاهش نرخ رشد جمعیت را شتاب خواهد بخشید. این امر به‌خصوص در مورد خانوارهای دو نفره که غالبا شامل جوانان تازه ازدواج کرده است، مصداق دارد. تازه‌خانواده‌هایی که به‌دلیل نبود فضای کافی نه‌تنها تشویق به فرزندآوری نمی‌شوند بلکه بچه‌دار شدن را در حالت خوشبینانه تا زمان امکان تهیه مسکن با فضای بیشتر که لازمه تولد و رشد فرزند است به‌تاخیر می‌اندازد.

4-1-3- مضرات فرهنگی کوچک‌سازی مسکن

یکی از پیامدهای کوچک‌سازی از بین رفتن حریم جنسیتی است. حریم جنسیتی در دو بُعد قابل طرح است. اول حریم بین فرزندان و والدین و دوم حریم بین مهمان و میزبان. در ایران رعایت حریم بین زنان و مردان در هنگام معاشرت خانواده‌ها با یکدیگر و نیز حریم بین والدین و فرزندان در خانه جزء هنجارهای جامعه است. نبود فضای کافی و کوچک بودن واحدهای مسکونی درواقع رعایت این حریم ‌ها را ناممکن می‌سازد و منجر به تضعیف این قبیل هنجارها می‌شود.

پیامد دیگری که کوچک سازی به همراه دارد، تقویت فردگرایی در سطح خانواده‌ها است. مرحله نخست ایجاد فردگرایی، گذار از خانواده‌های گسترده به خانواده‌های هسته‌ای و مرحله بعدی از بین رفتن نهاد خانواده است. کوچکتر بودن واحدهای مسکونی از حداقل‌ها، در واقع قیدی اجباری برای پایین نگه داشتن بُعد خانوار و نیز حفظ شکل هسته‌ای خانواده است و به تقویت فردگرایی که خود موجب کاهش جمعیت است می‌انجامد.

4-1-4- فقدان موضوعیت سیاست‌های اجباری در کوچک سازی مسکن

اساسا کاهش مساحت زیربنا نیاز به سیاستگذاری از سوی دولت ندارد و در صورتی که برای شرایط کشور مناسب باشد، به صورت طبیعی توسط بازار تنظیم خواهد شد. به عبارت دیگر در بازار مسکن به علت ارتباط نزدیک میان سازنده، فروشنده و خریدار، چنانچه تقاضا متمایل به واحدهای مسکونی کوچکتر باشد، خود به خود تولید مسکن نیز به سمت واحدهای کوچک متمایل خواهد شد.

4-1-5- کوچک سازی؛ یک سیاست ناپایدار

ممکن است گفته شود در شرایطی که بسیاری از مردم، استطاعت تامین مسکن با مساحت متناسب با نیاز خود را ندارند، کوچک سازی مسکن می‌تواند دستیابی آنها به یک مسکن حداقلی را تسهیل کند. در پاسخ باید گفت که این یک سیاست ناپایدار است. زیرا همان گونه که در طرح جامع مسکن نیز بیان شده است، استطاعت خانوارها برای دستیابی به مسکن به طور پیوسته در حال کاهش بوده است. لذا با این سیاست مجبوریم جهت تطبیق درآمد خانوار با قیمت مسکن، در طرحهای آینده مسکن سرانه فضای مسکونی را به میزانی کمتر از این طرح کاهش دهیم و این روند همواره ادامه خواهد یافت. به جای این سیاست، می‌باید از طریق سیاستهای تقویت عرضه و کنترل سوداگری در بخش مسکن، به دنبال کنترل قیمت مسکن و منطبق ساختن آن با درآمد خانوار باشیم.

4-2-  مسکن اجاره‌ای

در این طرح یکی از راهکارهای اصلی، "تبدیل استیجار به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم درآمدها" ذکر شده است. در بخش 1-2-2 رویکرد مسکن اجاره‌ای از منظر اقتصاد مقاومتی مورد نقد قرار گرفت. در این قسمت، به نقد و بررسی رویکرد تامین مسکن اجاره‌ای از سایر جنبه‌ها پرداخته می‌شود. البته مقصود از مسکن اجاره‌ای در این بخش، نوعی از اجاره نشینی از که فرد به خاطر عدم توانایی در تامین مسکن ملکی، و نه از روی اختیار، به آن روی می‌آورد.

4-2-1- رویکرد اجاره داری، مناسب چه کشورهایی است؟

با نگاهی به سهم مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن در کشورها درمی‌یابیم که مسکن اجتماعی بیشتر در کشورهای مهاجرپذیر مورد توجه واقع شده است. در کشورهای اروپای غربی، استرالیا و کانادا که میزان مهاجرپذیری بالایی دارند، مسکن اجتماعی به عنوان روشی برای تامین مسکن مهاجران، که به نوعی شهروند درجه دو محسوب می‌شوند، مورد توجه قرار گرفته است. غیر ملکی بودن مسکن اجتماعی نیز با سیاستهای دولت که قصد تامین مسکن دائمی برای افراد مذکور را ندارد، متناسب است.  

اما در کشورهای مهاجرفرست اروپایی نظیر پرتغال و اسپانیا که سیاست دولت، مبتنی بر تامین مسکن دائمی و پایدار برای شهروندان است، مسکن اجاره‌ای جایگاهی بسیار کمرنگ دارد. جدول ذیل نیز سهم مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن در کشور اسپانیا را با برخی کشورهای مهاجرپذیر اروپایی مقایسه می‌کند.

 

جدول 6- نسبت انواع تصرف مسکن در برخی کشورهای اروپایی (درصد)

کشور[2]	تصرف ملکی	اجاره خصوصی	اجاره اجتماعی
انگلیس	66	10	24
فرانسه	54	21	17
فنلاند	72	11	14
ایرلند	80	9	11
اسپانیا	76	16	2

 

4-2-2-  بررسی مسکن اجاره‌ای از دیدگاه امام خمینی

امام خمینی در پیام افتتاح حساب 100، تصریح می‌کند: «همه محرومان باید خانه داشته باشند. هیچ کس در هیچ گوشه مملکت نباید از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامی است که برای این مساله مهم چاره‌ای بیندیشد و بر همه مردم است که در این موارد همکاری نمایند.» ایشان سپس مکانیسم حساب 100 امام را تعریف می‌نمایند که مبتنی بر عرضه مسکن ملکی برای محرومان است.

4-2-3-  بررسی مسکن اجاره‌ای از منظر توانمندسازی خانوار: تفاوت شرایط ایران با اروپای غربی

در کشورهای اروپایی و امریکای شمالی، عرضه مسکن اجاره‌ای به خانوارهای زیر خط فقر مسکن که توان تامین حداقل آورده جهت دریافت تسهیلات بانکی را ندارند، با هدف توانمندسازی آنان انجام می‌گیرد. در این کشورها شاخص توان پذیری (نسبت قیمت مسکن متوسط به درآمد خانوار) در حدود 4 تا 5 سال است. لذا چنانچه، یک واحد اجاره‌ای با اجاره بهای پایین برای مدت 4 سال در اختیار خانوار قرار گیرد، در پایان این دوره، خانوار  به کمک پس انداز چهار ساله خود و دریافت وام مسکن، توان ورود به بازار مسکن ملکی را پیدا خواهد کرد.

در واقع مسکن اجاره‌ای در کشورهای اروپایی یک دوره گذار برای توانمندسازی خانوارها جهت ورود پایدار به بازار آزاد مسکن است. اما در ایران، شاخص توان پذیری برای چهار دهک پایین درآمدی، 25 سال است. لذا حتی در صورت عرضه مسکن اجاره‌ای دولتی به خانوارهای هدف به صورت رایگان، که منجر به پس انداز نیمی از درآمد آنان می‌شود، این خانوارها پس از 50 سال توان خرید مسکن در بازار آزاد را خواهند یافت. در نتیجه یا باید پیش از آنکه خانوار بتواند برای تامین مسکن خود توانمند شود، واحد مسکونی حمایتی اجبارا از او باز پس گرفته شود، یا اینکه برای سالیان متمادی، مسکن حمایتی اجاره‌ای در اختیار او باشد که هزینه‌ای بیش از تامین مسکن ملکی بر دولت تحمیل می‌کند.

محاسبات نشان می‌دهد در صورتی که دولت مسکن اجاره‌ای با اجاره بهایی در حدود 40 درصد قیمت آزاد را برای مدت 4 سال در اختیار خانوارهای کم درآمد (25 درصد اول درآمدی کشور) قرار دهد، پس از گذشت 4 سال این خانوارها از محل پس انداز درآمد خود (که در گذشته صرف پرداخت اجاره بها می‌شد) و سود سپرده گذاری آن، توان تامین تنها 8.5 درصد از قیمت خرید و 34 درصد از قیمت رهن یک خانه متوسط (90 متری) را خواهند داشت. بعد از گذشت چهار سال خانوار اگرچه توانمندتر شده است اما کماکان نه‌تنها توان خرید خانه بلکه حتی توان ورود به بازار اجاره را نیز ندارد. به‌همین دلیل بعد از قطع کمک، خانوار در سیکل تشدید کننده محرومیت خواهد افتاد و به وضع قبلی دچار خواهد شد، با این تفاوت که دولت چند هزار میلیارد تومان صرف توانمندسازی خانوارها کرده است.

4-2-4-  بررسی مسکن اجاره‌ای از منظر هزینه‌های تحمیل شده بر دولت

در ساخت مسکن اجتماعی به صورت اجاره‌ای، بازگشت سرمایه برای دولت اتفاق نمی‌افتد. حال آنکه در صورت عرضه مسکن حمایتی به صورت ملکی یا اجاره به شرط تملیک، هزینه ساخت مسکن یا بخشی از آن، در قالب اقساط بازگشت داده می‌شود. منابع ناشی از بازگشت اقساط می‌تواند تضمین کننده برنامه‌های آتی دولت جهت خانه دار کردن سایر محرومان باشد. کما اینکه اکنون این مساله در مورد منابع ناشی از بازگشت اقساط مسکن مهر رخ داده است.

علاوه بر این در الگوی مسکن ملکی، وظیفه نگهداری و بهسازی مسکن بر عهده ساکنان خواهد بود، اما در مسکن اجتماعی این هزینه‌ها بر دولت تحمیل خواهد شد.

در واقع مسکن ملکی، خانوار ار برای یک عمر در مقابل هزینه‌های مسکن بیمه می‌کند. اما مسکن اجاره‌ای او را همواره محتاج کمک‌های دولتی قرار می‌دهد. به علاوه در شرایط اقتصادی کشوری مانند ایران، طبیعی است که در دوره‌های رکود اقتصادی دولت از پس هزینه‌های این طرح بر نیامده و پس از چندی این طرح رها شود. حال آنکه رویکرد تامین مسکن ملکی، برای دولت به مثابه یک سرمایه گذاری اولیه است که منابع مربوط به بازگشت اقساط آن، تضمین کننده ادامه طرح در سال‌های آتی خواهد بود.

4-3- تحریک تقاضا

یکی از اصلی ترین سیاست‌های طرح جامع مسکن، ارائه تسهیلات بانکی خرید یا اجاره مسکن می‌باشد. در مورد خانوارهای کم درآمد این رویکرد با پرداخت یارانه سود تسهیلات توسط دولت تکمیل خواهد شد. شاید بتوان گفت عمده ترین تاکید این طرح، توسعه بازار تسهیات رهنی در کشور می‌باشد. در این زمینه به نقد سیاست تحرک تقاضا در بازار مسکن می‌پردازیم.

4-3-1- افزایش وام خرید؛ عامل افزایش تورم و انحراف منابع به سوی سوداگران مسکن

در نقد این رویکرد طرح جامع مسکن باید برخی تفاوتهای ذاتی بازار مسکن با کالاهای دیگر را یادآوری نمود:

-   مسکن، کالایی است که فرایند تولید آن به نسبت سایر کالاها زمانبر است. لذا درصورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی‌‌تواند به سرعت افزایش یابد.

-   بر خلاف بسیاری از کالاها، مسکن کالایی غیر قابل واردات بوده و در نتیجه نمی‌‌توان در شرایط عدم تعادل در بازار مسکن، عرضه و تقاضا در این بازار را بلافاصله به کمک واردات تنظیم نمود.

-   مسکن، یکی از نیازهای اساسی هر خانوار می‌‌باشد. لذا با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار، اتخاذ سیاستهای نادرست که منجر به بحران در این بخش شود، اثرات بسیار مخربی بر معیشت خانوار خواهد داشت.

لذا در شرایط کمبود موجودی مسکن متناسب با نیاز، سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت عدم امکان پاسخ‌گویی از طرف عرضه و همچنین ایجاد تورم انتظاری، منجر به تورم در این بخش خواهد شد. این مساله افزایش تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای در بخش مسکن  را به دنبال دارد که در نبود ابزارهای مالیاتی جهت کنترل تقاضای سرمایه‌ای، خود به تشدید تورم در این بخش دامن خواهد زد. اما با افزایش شدید قیمتها، بازار مسکن نهایتا در سطح قیمتی بالاتری مجددا به رکود می‌‌رود. در نتیجه دولت مجددا اقدام به افزایش وام خرید کرده و دوره‌‌های رکود ـ رونق تورمی پیاپی تکرار خواهد شد. لذا در بستر دوره‌‌های رونق و رکود تورمی، قیمت مسکن با نرخی بالاتر از افزایش وام خرید رشد خواهد کرد. تجربه سال‌های نه چندان دور در افزایش تسهیلات خرید مسکن نیز موید همین مطلب است. (جدول ذیل)

جدول 7- مقایسه رشد تسهیلات خرید با رشد قیمت مسکن در تهران

دوره زمانی	تغییرات تسهیلات خرید (تومان)	رشد تسهیلات خرید مسکن	رشد قیمت مسکن در تهران
73ـ75	از 5/2 میلیون به 5/3 میلیون	40درصد	215 درصد
77ـ 80	از 5/3 میلیون به 7 میلیون	100 درصد	148 درصد
81 ـ 83	از 7 میلیون به 12 میلیون	71 درصد	85 درصد
84 ـ 87	از 12 میلیون به 18 میلیون	50 درصد	200 درصد

بدین ترتیب افزایش وام خرید موجب توانمندسازی خانوارهای جویای مسکن نخواهد شد؛ بلکه از طریق افزایش قیمت مسکن، به جیب مالکان و سوداگران مسکن سرازیر می‌‌شود.

4-3-2- اثربخشی محدود وام خرید در توانمندسازی خانوارهای هدف

فارغ از اثرات میان مدت و بلند مدت افزایش وام خرید، باید دید که این سیاست حتی با فرض عدم افزایش قیمت مسکن، تا چه حد موجب توانمند سازی خانوارها خواهد شد؟

بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، "خانه اولی‌ها" با سپرده‌گذاری پس‌انداز خود در موسسات و صندوقهای مربوطه به میزان حداکثر 40 میلیون تومان (برای تهران)، پس از طی دوره انتظار یک ساله، دو برابر مقدار پس‌اندازشان (حداکثر 80 میلیون تومان برای تهران)، تسهیلات 10 ساله خرید مسکن با سود حداکثر 14 درصد دریافت کنند. در این خصوص، دو نکته قابل ذکر است.

1- نقطه شروع این فرایند، پس‌انداز کردن از سوی خانوارهای متقاضی و سپرده گذاری این پس‌انداز است. اما آمارهای بانک مرکزی برای سال 1392 نشان می‌دهد متوسط  هزینه‌های زندگی برای خانوارهای اجاره‌نشین، 17 درصد بیشتر از مجموع درآمدهای آنان می‌باشد. این آمار بیانگر این است که عموم خانوارهای کشور بالاخص خانوارهای اجاره نشین، با کسری بودجه مواجهند و این کسری را از راه مصرف دارایی‌های خود تامین می‌کنند. به عبارت دیگر در میان خانوارهای اجاره نشین، پس‌اندازی تولید نمی‌شود که با سرمایه‌گذاری آن بتوانند فرایند خرید مسکن را آغاز کنند.

2- اقساط وام 80 میلیون تومانی مسکن در تهران، ماهانه یک میلیون و 150 هزار تومان می‌باشد. با فرض اینکه متقاضیان، نیمی از درآمد خود را بابت اقساط این وام بپردازند، تنها خانوارهای با درآمد بیش از 2 میلیون و 300 هزار تومان قادر به دریافت چنین تسهیلاتی خواهند بود. مطابق داده‌های مرکز آمار ایران دهکهای هشتم به بالا در ایران از چنین درآمدی برخوردار هستند. لذا مخاطب این وام دهکهای هشتم و بالاتر خواهند بود. حال آنکه طرح جامع مسکن، گروه‌های هدف این تسهیلات را دهک‌های متوسط درآمدی ذکر می‌نماید.

ناکارایی موجود در سیاست پرداخت تسهیلات خرید موجب می‌شود که خانوارها نتوانند از این طرح استفاده کنند. کما اینکه در در عمل استقبال چندانی از این تسهیلات صورت نگرفته است. در واقع با قیمتهای نامتعارف فعلی در بازار مسکن (که بخشی از آن ناشی از اتخاذ همین سیاستهای تورم زا در گذشته می‌باشد)، افزایش وام مسکن قادر به توانمند سازی خانوارهای هدف نخواهد بود. سیاست کلیدی برای توانمندسازی خانوار، کاهش هزینه تمام شده مسکن برای مصرف کننده نهایی است که به طرز عجیبی در این طرح مغفول واقع شده است.

4-4- نهادسازی و طرح گرایی مانع جدی عملیاتی شدن طرح جامع مسکن

طرح جامع مسکن پیش از این در سال‌های 82 تا 84 تهیه شده بود و مطالعات حاضر، وظیفه بازنگری و به روزآوری این طرح را داشته است. با این وجود طبق ادعای انجام شده برای این بازنگری، مجددا 10 طرح مطالعاتی انجام گرفته و 4 نوع سند، شامل موارد ذیل تهیه شده است:

مجموعا این طرح در قالب یک گزارش 10 جلدی در 1600 صفحه تهیه شده که نهایتا سند تلفیق از آن استخراج شده است. علاوه بر این قرار است نیاز زمین و مسکن هر یک از شهرهای بالای 25 هزار نفر در مطالعاتی جداگانه تعیین شود و نیز سیاست‌های تامین زمین به تفکیک هر شهر تدوین گردد.

این در حالی است که بخش عمده‌ای از مطالعات مذکور با صرف هزینه فراوان در طرح جامع اولیه انجام گرفته بود. برای بررسی مفید بودن این روش باید دید سند نهایی که از تلفیق این مطالعات به دست آمده، واقعا به چه میزان وابسته به این مطالعات مطوّل است. به عبارت دیگر چه حجمی از مطالعات، هیچ گونه بازتاب مستقیم یا غیر مستقیم در سند تلفیق نداشته است؟

تجربه نشان می‌دهد که اولا تهیه طرح راهبردی با مطالعات محدود و معطوف به خروجی، بسیار اثربخش تر از مطالعات تفصیلی در قالب طرح‌های جامع است که بسیاری از مطالعات آن در خروجی طرح استفاده چندانی ندارد و تاریخ اعتبار داده‌های آن نیز پس از چندی منقضی می‌شود. ثانیا اگر ـ همان طور که در پیش گفتار طرح جامع ذکر شده ـ عنوان کار، بازنگری در طرح جامع اولیه بوده است، چرا به روزآوری و تکمیل خلأهای همان طرح در دستور کار قرار نگرفته است؟ به نظر می‌رسد تحت عنوان بازنگری، طرح جامع مسکن مجددا و از ابتدا نوشته شده است. امری که موجب صرف هزینه بالا و از دست رفتن زمان نزدیک به دو سال، آن هم در شرایط نامساعد بخش مسکن، شده است.

4ـ4ـ1ـ عدم شفافیت در برنامه های عملیاتی و موکول شدن به طرح های نا مشخص

بسیاری از برنامه‌های طرح جامع مسکن، در واقع پیشنهاد تهیه طرح‌های گوناگون است. به طوری که در این طرح، تهیه 11 نوع سند، برنامه و یا طرح جدید پیشنهاد شده است که برخی از آنها خود شامل چندین طرح هستند. البته طبیعی است که در یک طرح جامع، تدوین برخی طرح‌های پایین دستی پیشنهاد گردد، اما می‌بایست در هر مورد مولفه‌های کلیدی طرح پیشنهادی تعیین شود، یک سقف زمانی برای تهیه طرح مذکور مشخص شود و نتیجه مورد انتظار از این طرح ترسیم شود. در واقع باید کلیات هر موضوع در متن طرح جامع تعیین تکلیف شده و بیان جزئیات، به تهیه آن طرح مطالعاتی سپرده شود. عدم رعایت این موارد موجب شده که طرح جامع مسکن در بسیاری از محورها تبدیل به پاه‌ای از عبارات مبهم، کلی و فاقد قدرت تعیین کنندگی شود، که بلاتکلیفی خود در قضاوت در مورد مسائل مورد مناقشه را به زمان تهیه طرح‌های تفصیلی حواله می‌دهد. این روش در نهایت منجر به عدم کارایی طرح جامع مسکن در حوزه های مربوطه خواهد شد.

4ـ4ـ2ـ افزایش 18 نهاد جدید؛ سیاستی خلاف اصل 44

در کنار طرح های مذکور که آینده طرح جامع مسکن را دچار ابهام کرده است، رویکرد دیگری که در این طرح قابل احصاء است افزایش بی رویه و بدون داشتن چشم انداز معین در حوزه نهاد سازی است. بر اساس مطالعات فعلی و پیشنهاد های فعلی طرح جامع مسکن بیش از 18 نهاد مرتبط با مسکن ارائه شده است. تشکیل 8 نوع صندوق، راه اندازی 5 نوع سامانه اطلاعاتی جدید و نیز ایجاد 5 نهاد یا شورای جدید که ذیل طرح جامع مسکن پیش بینی شده که اجرای بسیاری از برنامه‌های دیگر در گرو تشکیل نهادهای مذکور می‌باشد. مهمترین نقدهای این رویکرد عبارتند از:

1ـ با این نهادسازی گسترده، می‌توان گفت طرح جامع در واقع یک نقشه راه برای رسیدن به برنامه جامع مسکن می‌باشد و تا زمان ایجاد آنها طرح جامع مسکن امکان اجرایی شدن نخواهد داشت.

 2ـ چنین نهادسازی در تضاد با راهبرد کوچک سازی دولت بوده و خلاف سیاست های کلی اصل 44 خواهد بود.

3ـ با افزودن به تعداد بازیگران دخیل و بعضا کم ارتباط با موضوع، موجب کند شدن روند تصمیم گیری و اجرا خواهد شد.

4ـ افزایش تعداد بازیگران منجر به برون سپاری مسئولیت خواهد شد و در آینده پاسخگویی مسئولین را در خصوص بخش مسکن دچار مشکل خواهد کرد.

5ـ شکل گیری نهادهای موازی موجب هدر رفت منابع و عدم شکل گیری مدیریت یکپارچه خواهد شد. به عنوان مثال پیشنهاد شکل گیری 8 نوع صندوق جدید مصداق بارز سوء مدیریت و هدر رفت منابع خواهد بود. در حالی که شرایط کنونی کشور نیازمند تجمیع منابع مالی و امکانات با مدیریت یکپارچه است.

5- جمع بندی

به عنوان جمع بندی این فصل می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1- مقایسه طرح جامع مسکن با اصول حاکم بر اسناد فرادست کشور نشان می‌دهد که این طرح در بسیاری جهات با اسناد فرادست کشور از قبیل قانون اساسی، سیاست‌های اقتصاد مقاومتی و سیاست‌های کلی جمعیت در تعارض است.

2- رویکرد کوچک سازی به عنوان یکی از رویکردهای حاکم بر طرح جامع مسکن، علاوه بر عدم تطابق با نیاز کشور و اصول کارشناسی، در تعارض با اصل "متناسب با نیاز بودن مسکن" مذکور در قانون اساسی و نیز سیاست‌های جمعیتی نظام قرار دارد.

3- رویکرد تامین مسکن اجاره‌ای برای خانوارهای کم درآمد نیز علاوه بر تحمیل هزینه‌های فراوان بر دولت و عدم تطابق با نیاز و شرایط کشور، یک سیاست ناپایدار بوده که قادر به توانمندسازی خانوارهای کم درآمد نمی‌باشد. این رویکرد نیز با اصول اقتصاد مقاومتی مبنی بر مقاوم ساختن خانوار در برابر تکانه‌های اقتصادی در تضاد می‌باشد.

4- طرح جامع، به مسکن نگاهی سرمایه‌ای دارد. این نگاه منجر به ادامه دوره‌های رکود و رونق تورمی در بازار مسکن می‌شود و با سیاست رونق پایدار غیر تورمی ناسازگار است.

5- رویکرد توانمندسازی خانوار و نیز پیشگیری از محروم شدن خانوار از تامین مسکن متناسب با نیاز، در این طرح کمرنگ می‌باشد. در عوض، فرض شده است که محرومیت خانوار ناشی از عوامل طبیعی و برون‌زای اقتصاد بوده است. لذا حمایت جزئی از خانوارهای محروم به عنوان سیاست اصلی در حوزه مسکن کم درآمدها مدنظر قرار گرفته است.

6- در طرح جامع مسکن، نیاز کشور به مسکن کمتر از واقعیت برآورد شده است. بالاخص نقش تامین مسکن در تحقق سیاست‌های جمعیتی کشور مبنی بر تسهیل ازدواج و افزایش باروری کاملا مغفول مانده و تداوم روند فعلی جمعیتی، مفروض دانسته شده است.

7- مهمترین شاخص طرح جامع مسکن، یعنی هدفگذاری تولید مسکن تا افق 1405، 50 درصد پایین تر از وضع موجود تولید است. بدیهی است که با هدفگذاری پایین تر از وضع موجود، اصل برنامه‌ریزی و طرح ریزی بی معنا خواهد بود.

8- مقیاس برنامه‌های پیش بینی شده در طرح جامع مسکن در بسیاری موارد به گونه‌ای است که تنها بخش کوچکی از نیاز تصریح شده در خود طرح را تامین می‌کند. به عنوان مثال با برنامه مسکن کم درآمدها که در این طرح پیش بینی شده است، تامین مسکن خانوارهای زیر خط فقر مسکن که در حال حاضر وجود دارند، بیش از 20 سال زمان خواهد برد. این در حالی است که بر اساس همین طرح، سالانه 64 هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم درآمد نیازمند حمایت بخش عمومی افزوده می‌شود.

9- در این طرح شاهد نوعی گسست بین بخش چالش‌ها، بخش اهداف، و بخش برنامه‌ها هستیم. به گونه‌ای که تاثیر اجرای برنامه‌های پیشنهادی طرح بر رفع چالش‌های ذکر شده برای بخش مسکن، مشخص نیست.

10ـ در این طرح، چالش‌های بخش مسکن به عنوان متغیرهای برون‌زایی دیده شده اند که صرفا ماحصل محیط اقتصادی هستند. حال آنکه سیاست‌گذاری‌های نادرست در بخش مسکن، تاثیر به سزایی بر پیدایش و تشدید این چالش‌ها داشته‌اند. اما در این طرح مجددا همان سیاست‌های بحران زا در برنامه‌های عملیاتی اتخاذ شده است. برای رفع این نقیصه می‌بایست در بخش چالش‌ها به ریشه یابی و علت یابی معضلات فعلی در بخش مسکن نیز پرداخته شود.